初めて店舗を借りるとき、まだ始まっていない事業をどう説明すればよいのか。
私の場合は、営業計画書、資金計画書、リスク管理方針の3つを用意し、保証会社の審査に向けて提出しました。過去の営業実績を示せない分、何をする事業なのか、開業後の支払いにどう備えるのかを、計画として説明するためです。
保証会社の利用に加えて保証人を求められた際には、保証人を立てずに進めたい意向も伝え、条件を相談しました。
これは、資料を揃えれば必ず審査に通るという話ではありません。私が初出店で何を準備し、どのように契約へ進んだかの記録です。
物件を選ぶことと、借りるための説明は別だった
物件探しでは、家賃、既存の設備、内装費、周辺の競合などを比べました。そのうえで、ここなら事業を始められそうだと思う物件を見つけました。
ただ、こちらが借りたいと思っただけでは契約は決まりません。入居申込みでは、その場所でどのような事業を行うのかを説明する必要がありました。
初めての店舗なので、この事業の過去の売上や利益を示す資料はありません。開業後にどのように運営し、家賃を払い続けるつもりなのかを、計画で説明することになります。
そこで、仲介業者の方と対応を相談しました。保証会社からは、審査に必要なので事業の説明を記載するよう求められました。
物件そのものをどう比較したかは、店舗物件選びにChatGPTを使った記事にまとめています。今回は、その後の申込みに向けた準備の話です。
事業内容・資金・想定外への備えを3つの資料で説明した
提出したのは、次の3つです。
| 提出した資料 | 説明した内容 |
|---|---|
| 営業計画書 | どのようなサービスを、誰に、どのような体制で提供するか。近隣への配慮も含めた営業の計画 |
| 資金計画書 | 開業費用と、売上が安定するまでの運転資金。家賃などの支払いにどう備えるか |
| リスク管理方針 | 計画と実際の状況をどう確認し、想定どおりに進まない場合にどう判断するか |
保証会社から求められたのは、審査のための事業の説明です。その依頼に対し、私たちはこの3つの資料に整理して提出しました。
営業計画書では、サービス内容だけでなく、予約制での運営や、騒音・振動など近隣への配慮も説明しました。
資金計画書では、開業準備に必要なお金に加えて、会員数が増えるまでの支払いへ備える考え方を示しました。資金配分そのものは、店舗開業の資金計画の記事で詳しく紹介しています。
リスク管理方針には、計画どおりに進まない場合の確認や判断を整理しました。会員数や売上、手元資金を見ながら、改善や追加投資の抑制などを検討する考え方です。
将来の売上は、まだ実現していない予測です。だからこそ、順調に進む計画だけでなく、想定と違った場合の対応も説明しておこうと考えました。
少しやりすぎだったかもしれません。それでも、よい物件を見つけたと思っていたので、できる準備はしておきたいという気持ちでした。
保証人を立てずに進めたい意向も相談した
今回の申込みでは、保証会社を利用したうえで、さらに保証人を立てるような要請もありました。
私たちは保証人を立てたくなかったため、その意向を伝えて相談しました。結果として、保証人ではなく、緊急連絡先として定めていただくことになりました。
ここでいう保証人と緊急連絡先は、同じ役割のものとして扱っていません。今回は、保証人を立てず、緊急連絡先を定める条件で進めたという個別の経緯です。
計画資料を丁寧に揃えた背景には、こうした条件を相談しながら、事業についてできるだけ説明したいという思いもありました。
ただし、資料を提出したことが条件変更や審査通過の決め手だったかどうかは分かりません。同じ資料を出せば、どの物件でも同じ条件になるとは考えていません。
電話での確認は、私の場合は簡単なものだった
審査の過程では電話があり、簡単な質問への回答や、緊急連絡先への連絡が行われました。
私の印象では形式的な確認が中心で、簡単なやり取りで終わりました。
もっとも、これは今回の経験です。別の物件や保証会社でも、同じ程度の確認で終わるという意味ではありません。
電話が簡単だったから資料は不要だった、とも判断できません。資料を提出したうえで審査が進んだことと、電話で多くを聞かれなかったことを、そのまま事実として捉えています。
審査とは別に、契約書類の記載もすり合わせた
契約へ進む際には、契約書や重要事項説明書の条件も確認しました。
例えば、業務委託のトレーナーが店舗を使う運営体制、開業準備期間の扱い、修繕や原状回復の費用負担などです。自分たちが予定する使い方と、書面の条件が合っているかを確認しました。
修正していただいた後には、契約書本体に反映された内容が、重要事項説明書にも揃っているかを照合しました。一方だけに修正前の記載が残っていたため、内容を合わせるよう依頼した箇所もあります。
貸主側や管理会社には調整に対応していただきました。審査のための説明と、借りた後の運営条件の確認は、どちらも契約へ進むための準備でした。
次の出店では、計画に加えて実績を示したい
次に店舗を借りる機会があれば、今度は実際の事業のB/S・P/Lも使って説明したいと考えています。B/Sは貸借対照表、P/Lは損益計算書です。
初出店では計画で説明した部分に、実際の運営結果を加えられるからです。それが物件探しや審査をどの程度進めやすくするかは、まだ経験していないので分かりません。
今回を振り返ると、借りたい物件が見つかった後は、次の点を早めに確認しておくとよいと感じます。
- 事業について、何を説明するよう求められているか。
- 実績がない部分を、どの計画や資金の裏付けで説明するか。
- 保証会社の利用、保証人、緊急連絡先について、どの条件で進めるのか。
- 調整した条件が、契約書と重要事項説明書に揃っているか。
資料の数を増やすこと自体が目的ではありません。初めての店舗で実績を示せない中でも、事業内容と支払いへの備えを、自分たちの言葉と計画で説明できるようにしておく。そのための準備でした。
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物件を選ぶ段階の比較と、開業後の支払いに備える資金計画は、次の記事にまとめています。今回の記事と合わせると、物件選びから入居申込みまでの判断をたどれます。
